Как посчитать износ основных средств: алгоритмы, определяемые учетной политикой. Виды износа основных фондов

С момента начала эксплуатации машины и оборудование подвергаются износу, который нарастает с увеличением срока эксплуатации объектов и приводит к потере ими части своей полезности, и, как следствие, определенной части стоимости.

Иными словами, износ - потеря стоимости (обесценение) собственности в процессе эксплуатации под действием различных факторов устаревания и природно-временного воздействия.

Причины износа могут относиться либо к самому объекту, либо к ближайшему окружению этого объекта (появлению более совершенных и конкурентоспособных аналогов, появлению новых технологий или изменениям в технологической цепочке, в которую включен объект), либо в областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту, то есть внешних по отношению к нему.

В качестве основных факторов обесценения (устаревания) обычно рассматриваются физический, функциональный и внешний износ.

Физический износ - ухудшение первоначальных технико-экономических свойств, обусловленное естественным изнашиванием конкретного объекта в процессе эксплуатации и под воздействием различных природных факторов. Другими словами, это износ материалов, из которых создан объект, потеря его первоначальных качеств, постепенное разрушение конструкций и т.д.

Функциональный износ - обесценение объекта в результате несоответствия его параметров и (или) характеристик оптимальному технико-экономическому уровню. Причиной функционального устаревания может быть как недостаток в оптимальной полезности, так и ее неиспользуемый избыток.

В качестве примера функционального устаревания можно рассматривать излишек производственных мощностей, конструктивную избыточность или недостаточность, большие затраты на вспомогательное производство и т.д.

Внешний (экономический) износ - обесценение собственности, обусловленное влиянием внешних факторов, а именно: изменение в оптимальном использовании, законодательные нововведения, изменение соотношения спроса и предложения, ухудшение качества сырья, квалификации рабочей силы и т.д.

Внешний износ почти всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат на ликвидацию внешних элементов, вызвавших это устаревание, всегда, за редким исключением, превышает добавленную к собственности стоимость.

Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа, то при оценке учитывается совокупный износ.

Расчет совокупного износа предполагает определенный порядок оценки обесценивания. Обычно он имеет следующий вид: текущая стоимость минус физический износ, функциональный износ и внешний износ. Это - общепринятая последовательность вычитания этих различных элементов обесценивания из текущей стоимости. Логика последовательности получена из нормального жизненного цикла актива. Когда актив новый, оценка равна цене, по которой он фактически продается.

Наличие желания покупателя и желания продавца подразумевает предположение, что покупка этого актива экономически оправдана (т.е. имеется деловая потребность определенного вида). Как только активы покидают завод-изготовитель, они начинают обесцениваться. Обычно первым элементом обесценивания является физический износ, так как актив будет введен в эксплуатацию и использоваться по назначению. Поскольку актив продолжает эксплуатироваться, появляются два элемента ухудшения - исправимый и неисправимый износ. Исправимый износ проявляется в форме обычного ремонта, а неисправимый проявляется в таких формах, как усталость металла. Физический износ - единственный элемент обесценивания, который действует до того, пока какое-нибудь событие на рынке или в окружающей среде не вызывает функциональный или внешний износ.

Обычно изготовитель улучшает изделие постепенно через какое-то время, и, когда изготовитель объявляет о "новой и улучшенной" версии машины, появляется новый вид устаревания существующего актива. Обычно новая версия - результат некоторых технологических усовершенствований, вызывающих некоторое функциональное устаревание. При существенных изменениях в технологии функциональное устаревание становится значительным. В этот момент актив эксплуатируется, испытывает физический износ, и к нему теперь добавляется некоторый функциональный износ. По прошествию времени, внешние факторы типа уменьшенной доходности в промышленности, увеличении конкуренции, импорта иностранных товаров, сдвиги в потребностях рынка или законах и т.д. ведут к внешнему устареванию. Это обычно последний элемент обесценивания, воздействующий на актив.

Это нормальная последовательность обесценивания при использовании затратного подхода. Последовательность может измениться при определенных обстоятельствах. Важно, чтобы при использовании затратного подхода оценщик стремился выделять различные виды износа и удостоверяться в отсутствии дублирования обесценивания.

Совокупный износ объекта оценки определяется как сумма потерь стоимости под действием всех факторов устаревания (износа). Коэффициент годности, учитывающий обесценение от совокупного износа определяется по формуле:

К г = К ф * К фун * К в (5.15)

где: К ф - коэффициент физического износа;

К фун - коэффициент функционального износа;

К в - коэффициент внешнего (экономического) износа.

Физический износ

Физический износ представляет собой естественный процесс ухудшения характеристик оборудования во время его эксплуатации под воздействием многих факторов, таких как: трение, коррозия, старение материалов, вибрация, флуктуации температуры и влажности, качество обслуживания и др.

Рост физического износа приводит к увеличению вероятности аварийных отказов оборудования и к снижению качественных характеристик выпускаемой с помощью этого оборудования продукции, что ведет к уменьшению остаточного срока службы всего изделия или некоторых его узлов и деталей.

Различают следующие виды физического износа:

1) механический износ, результатом которого является снижение точности (отклонение от параллельности и цилиндричности);

абразивный износ - появление царапин и задиров на сопрягаемых поверхностях;

смятие, вызывающее отклонение от плоскостности;

усталостный износ, ведущий к появлению трещин, излому деталей;

заедание, которое проявляется в прилипании сопрягаемых поверхностей;

коррозионный износ, проявляющийся в окислении изнашиваемой поверхности. По причине, вызвавшей износ, физический износ бывает первого рода и второго рода.

Физическом износом первого рода называется износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации.

Физическим износом второго рода называется износ, возникающий вследствие стихийных бедствий, аварий, нарушений норм эксплуатации и т.д. По времени протекания различают износ непрерывный и аварийный. Непрерывным износом называется постепенное снижение технико-экономических показателей объекта при правильной, но длительной его эксплуатации. Один из видов непрерывного износа -механический износ узлов и деталей, влияющий в основном на движущиеся части машин и механизмов.

Аварийным износом называется быстрый по времени износ, достигающий таких размеров, что дальнейшая эксплуатация объекта становится невозможной, например, пробой кабеля. По характеру протекания аварийный износ действительно моментальный, но по сути он является следствием непрерывного скрытого износа.

Аварийный износ по внешним причинам связан с ошибками персонала, резкими скачками питающих напряжений, несоответствием между требуемыми и имеющимися расходными материалами. Например, у двигателей внутреннего сгорания, рассчитанных на низкооктановое топливо, при применении высокооктановых бензинов быстро прогорают клапана, то есть наступает аварийный износ.

Скрытым износом называется износ, который непосредственно не влияет на технические параметры оборудования, но увеличивает вероятность аварийного износа.

По степени и характеру распространения различают глобальный и локальный виды износа.

Глобальным износом называется износ, распространяющийся на весь объект в целом.

Локальным износом называется износ, в разной степени поражающий различные узлы и детали объекта.

По технической возможности и экономической целесообразности восстановления утраченных потребительских свойств физический износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически оправдано, т.е. износ, допускающий ремонт и восстановление объекта с технической точки зрения и оправданный с точки зрения экономической.

Неустранимый износ, т.е. износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей объекта или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение (ремонт оборудования или замену деталей или узлов) превышают прирост стоимости соответствующего объекта.

По форме проявления физический износ бывает техническим и конструктивным. Техническим износом называется снижение фактических значений технико-экономических параметров объекта по сравнению с нормативными, паспортными данными. Конструктивным называется износ, под которым понимается ухудшение защитных свойств внешних покрытий.

Другим проявлением износа служит увеличение издержек на изготовление продукции в части материалов, энергии, а также расходов на техобслуживание и ремонт, значительно превышающих средний уровень затрат для аналогичного нового оборудования. Иногда с увеличением физического износа увеличения издержек не происходит и затраты остаются ниже среднего уровня. Подобная ситуация может указывать на наличие отложенного ремонта и увеличение скрытого износа.

Величина физического износа объекта в процессе эксплуатации зависит от множества факторов:

степени загрузки объекта, продолжительности работы, интенсивности использования;

качества объекта - совершенства конструкции, качества материалов и т. д.;

особенностей технологического процесса, степени защиты объекта от внешней среды;

условий эксплуатации - наличия пыли и абразивных загрязнений, повышенной влажности и т. д.;

качества ухода;

квалификации обслуживающего персонала.

В результате физического износа снижается производительность машин и оборудования. Это вызвано в первую очередь увеличением простоев, вызванных ремонтом и обслуживанием, уменьшающих полезный фонд рабочего времени. Кроме того, износ машины с некоторого момента времени начинает сказываться и на ряде технических параметров, что также снижает выработку. Например, у металлорежущего оборудования падает точность обработки, в результате требуются более частые проверки и наладки, увеличивается выход бракованной продукции. По статистике производительность падает до 25% за 10 лет эксплуатации. У транспортных средств снижается мощность двигателя и, соответственно, грузоподъемность и скорость.

Величина физического износа зависит от срока службы и ресурса. Срок службы измеряется календарной продолжительностью эксплуатации машин и оборудования до наступления предельного состояния, а ресурс - наработкой. Для разных видов техники установлены нормативные сроки службы. Однако реальные сроки службы машин и оборудования сильно варьируются, как отмечалось выше, из-за воздействия многих факторов: интенсивности и режима эксплуатации, наличия пиковых нагрузок, качества и периодичности технического обслуживания и ремонтов, состояния окружающей среды и т.д.

Оборудование с износом до 5% условно можно отнести к новому, т.к. в таком состоянии у него еще нет видимых дефектов и практически не изменены технические параметры. Со временем технические параметры начинают заметно ухудшаться, накапливаются видимые дефекты.

При переходе в стадию предельного износа изделие не способно выполнять целый ряд функций и в любой момент может полностью выйти из строя. В нормативно-технической документации для каждого вида машин и оборудования указывается критерий предельного состояния. Характерной особенностью данной стадии является экономическая нецелесообразность ремонта изделия в случае его выхода из строя. Эта стадия отсутствует у целого ряда изделий, которые эксплуатируются по ресурсу, например, ядерный реактор демонтируют, не доводя до предельного состояния, самолет и тепловоз выводят из эксплуатации и т.д.

Работоспособное состояние любой, даже очень старой машины, можно восстановить, поэтому такие машины можно эксплуатировать значительно дольше срока их экономической жизни, заменяя выходящие из строя детали и узлы новыми.

В какой-то момент времени машина ломается и больше не может выполнять своих функций, ее стоимость резко падает до некоторого уровня - стоимости ликвидации.

В оценочной практике принято разделять прямые и косвенные методы определения величины физического износа.

Прямые методы определения физического износа основаны на осмотре объектов оценки, испытании в различных режимах работы, измерении параметров и характеристик, оценке реального износа важнейших узлов, выявлении и оценке внешних и внутренних дефектов и потери товарной стоимости. При прямом определении износа производятся различные испытания его технических параметров, при этом могут измеряться как все значимые параметры функционирования изделия, так и только основные. Например, при испытаниях станков измеряются такие параметры, как минимальная и максимальная скорость оборотов шпинделя, максимальная мощность, расход электроэнергии, сила вибрации различных узлов при различных степенях загрузки, электрическое сопротивление силовых кабелей, а также измеряются все параметры изготовленного на данном станке тестового изделия.

В оценочной практике прямые методы определения физического износа применяются крайне редко.

Косвенные методы определения физического износа основаны на осмотре объектов и изучении условий их эксплуатации, данных о ремонтах и денежных вложениях для поддержания их в рабочем состоянии. Можно выделить следующие косвенные методы определения физического износа машин и оборудования:

метод эффективного возраста (метод срока жизни);

экспертный анализ физического состояния;

метод потери прибыльности;

метод потери производительности.

Метод эффективного возраста (метод срока службы)

Это наиболее распространенный метод определения физического износа наряду с методом экспертного анализа физического состояния.

Как уже указывалось выше, реальные сроки службы машин и оборудования могут отличаться от нормативных из-за различных факторов: интенсивности работы и режима эксплуатации, качества и периодичности технического обслуживания и ремонта, состояния окружающей среды и т. д.

При использовании метода эффективного возраста применяются следующие термины и определения:

Срок службы (срок экономической жизни Т н ) - период времени от даты установки до даты изъятия объекта из эксплуатации (или полный ресурс наработки).

Хронологический (фактический) возраст Т - количество лет, прошедших со времени создания объекта (или наработка).

Остающийся срок службы Т о - предполагаемое количество лет до изъятия объекта из эксплуатации (или предполагаемая оставшаяся наработка).

Эффективный возраст Т э - разница между сроком службы и остающимся сроком службы (или величина наработки объекта за прошедшие годы).

Нормируемые отраслевыми стандартами для различных групп оборудования и механизмов сроки службы указывают на допустимое время эксплуатации оборудования без ощутимого изменения качества выполнения машинами своих функций. Иногда для определения срока службы используются «Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990г. №1072. При этом полагается, что условия эксплуатации будут соответствовать рекомендованным изготовителями техники, а ремонтные и регламентные работы будут производиться в срок и качественно. Следует отметить, что при оценке рыночной стоимости машин и оборудования срок службы оборудования является обычно только ориентиром для оценщика.

Сроки службы машин и оборудования имеют для оценщиков собственности только рекомендательный характер, поскольку отражают их возможности для среднестатистических условий эксплуатации. В каждом конкретном случае определения остающегося срока службы оборудования следует учитывать реально существующий на момент оценки физический износ.

Коэффициент физического износа для объектов с различным фактическим возрастом определяется по-разному.

1) Для сравнительно нового оборудования при нормальных условиях эксплуатации коэффициент физического износа определяется по формуле:

где: Т - хронологический возраст; Т н - срок службы.

Следует учитывать, что изготовленная и временно неэксплуатируемая машина, даже находясь на складе в условиях тщательной консервации, имеет частичное ухудшение технических характеристик, а, следовательно, и потери стоимости. В этом случае стоимость оборудования на момент начала эксплуатации может ощутимо отличаться от стоимости нового оборудования, и это следует учитывать при оценке стоимости.

Так, например, реэкспортные автомашины марки ВАЗ, поставляемые на внутренний рынок Украины из-за низкого спроса за рубежом, имеют потерю рыночной стоимости от 10 до 30%. А у этих автомашин, так же как и у изготовленных только что, нулевой срок эксплуатации. Потеря рыночной стоимости происходит из-за того, что за интервал времени от момента изготовления до момента продажи реэкспортная автомашина претерпела износ как физический (по следующим причинам: усталостные процессы в материалах, окисление и адсорбция смазочных материалов, коррозия, потеря эластичности резиновых и пластмассовых уплотнителей и шлангов, старение лакокрасочных покрытий и электроизоляционных материалов и т.п.), так и функциональный.

3)Для более старого, сложного оборудования, а также оборудования, проработавшего больше срока его экономической жизни и продолжающего ещё работать коэффициент физического износа определяется следующим образом:

где:Т э - эффективный возраст;

Т о - остающийся срок службы.

4)Срок службы оборудования значительно увеличивается за счет ремонтов, при которых происходит замена устаревших и износившихся узлов механизмов на новые и восстановление сопряжений в узлах трения. Особенно значимо это проявляется при капитальных ремонтах оборудования, когда заменяются основные узлы оборудования и восстанавливаются основные свойства наиболее важных частей машин.

Если объект подвергался капитальному ремонту, коэффициент его физического износа определяется следующим образом:

(
5.18)

Эффективный возраст объекта в данном случае - это средневзвешенный хронологический возраст его частей. Эффективный возраст может определяться также путем взвешивания инвестиций в объект (затрат на ремонт в денежном выражении).

Пример. Задача состоит в том, чтобы определить эффективный возраст оборудования, оцениваемого в 2001 году. Мы знаем первоначальную стоимость и дату приобретения. Известно, что оборудование было приобретено новым в 1991, а в 1994 и 1996 годах были выполнены текущие ремонты. Капитальный ремонт был произведен в 1999 году с заменой некоторых агрегатов.

На первом шаге необходимо выработать соответствующую основу для сравнения, которой в этом случае является накопленная первоначальная стоимость. Она определяется путем применения соответствующего индекса стоимости (для данного примера принят равным 10% в год) к первоначальной стоимости для каждого года:

Если мы рассматриваем действительный возраст (или хронологический возраст) как количество лет с начала эксплуатации, то эффективный возраст отражает состояние актива. Если хронологический возраст -10 лет, то текущий возраст будет меньше, т.к. оборудование находится в лучшем состоянии в результате модернизации по сравнению с немодернизированным оборудованием.

Эффективный возраст может быть определен путем взвешивания инвестиций в актив или группу активов. Первоначальная стоимость в 41900 грн. и накопленная стоимость 80979 грн. вводят в заблуждение, потому что они включают в себя избыточное капиталовложение, сделанное в ходе обновления в 1999 году, поскольку эти стоимости дважды включают активы, которые были заменены в ходе обновления в 1999 году. Например, если насос был заменен в 1999 году, то обе стоимости учитывают его дважды - как часть первоначальной инвестиции в 1991 году и снова в 1999. Чтобы скорректировать стоимости, необходимо удалить избыточные инвестиции. Для этого мы вновь переводим стоимость обновления в 1999 году в стоимость 1991 года путем дисконтирования следующим образом:

(округленно 8100 грн.)

Первоначальная стоимость и накопленная стоимость затем уменьшаются на величину избыточных инвестиций на дату приобретения (в данном примере в 1991 г.). Итог представлен ниже:

Следующим шагом является учет возраста капиталовложений.

Это выполняется умножением накопленной первоначальной стоимости на соответствующее количество лет:

На последнем шаге определяется эффективный возраст. Это выполняется делением взвешенных капиталовложений на накопленную стоимость.

Результат - 6,66 года - приемлемая оценка эффективного возраста оборудования, которое мы оцениваем.

Задача, решенная в примере, была упрощена, чтобы проиллюстрировать используемые методы и понятия. Мы использовали информацию о стоимости как равноправную базу для сравнения. Существуют и другие соответствующие базы. Например, оценщик может рассматривать оценку эффективного возраста на основе производительности.

Для вычисления эффективного возраста можно использовать некоторые упрощенные методы, которые не дают столь же точные результаты, как метод, описанный в примере. Одной из технологий является использование информации о накопленной первоначальной стоимости для определения индекса составной стоимости и использование индекса стоимости при интерполяции. Если бы мы делали это в примере, то составной индекс стоимости, полученный делением накопленной первоначальной стоимости на первоначальную стоимость, составил бы 1,82. Интерполяция этого индекса стоимости в соответствии с принятым индексом стоимости (10%) указывает, что эффективный возраст оборудования составляет 6,3 года, что соответствует приблизительно 1995 году.

Иногда используют методику взвешивания первоначальной стоимости возрастом (то есть, первоначальная стоимость за вычетом избыточных инвестиций, умноженная на возраст в годах). Если эту методику использовать для предыдущего примера, то эффективный возраст составит 5,5 года.

Причины различий результатов, полученные с помощью таких упрощенных методик отражают упрощающие предположения, лежащие в основе плана взвешивания. Методика, использованная в примере, является наиболее точной, потому что фактически измеряется возраст капиталовложения на равноправной основе. Установление составного индекса стоимости и его интерполяция - не столь точный метод из-за процесса интерполяции, а также отклонений в индексе стоимости. Третья методика (первоначальная стоимость X возраст) - наименее точна, поскольку использование возраста в качестве основы подразумевает пропорциональные отношения, и, следовательно, предоставляет равный вес всем стоимостям

Экспертный анализ физического состояния

Этот метод предполагает привлечение экспертов для оценки фактического состояния машин и оборудования, исходя из их внешнего вида, условий эксплуатации и других факторов. В качестве экспертов можно использовать работников службы главного механика или ремонтной службы предприятия. Также оценщик может воспользоваться уже имеющимися данными периодически проводимых обследований состояния оборудования.

В общем случае можно воспользоваться оценочной шкалой определения физического износа, составленной на основании исследований специалистов - экспертов (табл. 5.4) 1

Таблица 5.4

Оценочная шкала физического износа

Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.

Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.

Классификация износа

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

На установленную цену влияет:

• внешнее состояние дома, его пригодность для проживания;
• техническое состояние (надежность самой конструкции);
• текущая рыночная ситуация и месторасположение объекта.

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома. Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков. Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

Сколько времени может прослужить дом?

Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.

Физические факторы

Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.

Хронологические

Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта. Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.

Экономические

При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.

Эффективный возраст

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.

Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.

Как рассчитывается износ?

В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:

1. Физический износ

Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.

Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.

Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:

хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%

Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).

Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).

2. Временной износ

Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.

Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.

Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:

хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.

Получается, что износ дома равен 30%.

3). Экономический (внешний) износ

На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:

• транспортной инфраструктуры (шоссе, развязок, дорог с круглогодичным подъездом);
• близости к городу и крупным пригородам;
• автономность населенного пункта (поселка);
• наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных центров;
• близость природных благ (леса, речки, озера) и т.д.

Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).

Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким. Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.

В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе. Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.

Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт. Показатель экономического износа является плавающим и не подлежит оценки с помощью конкретной формулы.

4. Функциональный износ

Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений. В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов. Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.

Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.

Если в помещениях присутствуют явные недостатки внутренней отделки, в сумму функционального износа включаются затраты на проведение ремонтных работ по рыночной стоимости базовых стройматериалов.

Какие части дома подлежат оценке?

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

• фундамент;
• перекрытия;
• перегородки и внутренние стены;
• полы;
• кровля и крыша;
• внутренняя отделка;
• дверные проемы;
• коммуникации.

Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.

Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах. Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком. В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Износ жилого дома – это совокупность признаков, характеристик качества и множества других важных параметров. Определить самостоятельно степень износа строения не всегда возможно, так что лучше воспользоваться услугами профессионалов. Таким образом можно избежать дополнительных финансовых затрат при ремонте дома, систем коммуникаций после приобретения и дом прослужит новому хозяину гораздо дольше.

Почему специалист?

Продавцы недвижимости, будь то частный дом или квартира в многоэтажном строении, зачастую перед продажей проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка. Например, трещины заклеивают плотными обоями или затирают строительными смесями низкого качества, сантехнические системы, водопроводы и отопительные секции окрашивают, чтобы скрыть повреждения и т.п. Подобные «отделочные» работы скрывают повреждения и в последствие невнимательные покупатели вынуждены менять, ремонтировать, а в сложных случаях и тратиться на приобретение другой жилплощади. Профессионалы уделяют осмотру строения гораздо больше внимания, только им под силу найти повреждения там, где человек без опыта и не подумает их искать. Оценкой износа зданий занимаются службы экспертизы недвижимости, где можно заказать выезд специалиста на место осмотра в удобное для клиента время.

Основные параметры для определения износа строения

Оценка износа дома происходит согласно установленному порядку и в ее ходе определяются самые значимые параметры.

Год строительства – считается, что один год эксплуатации здания приравнивается к 1% износа.

Внешний вид фасада и внутренних помещений – отсутствие трещин, расхождений плит и искривлений стен повышает эксплуатационные данные строения. Их же наличие напрямую указывает на аварийное состояние дома и его фундамента, повышает риск провала перекрытий и их полного обрушения.

Качество материала, из которого построено здание – деревянные здания подвержены порче насекомыми, грызунами и, соответственно, изнашиваются быстрее, а кирпич или камень способствуют размножению грибковых организмов. Определить качество материала постройки может только специалист.

Состояние отопления в частных домах имеет чуть ли не первостепенное значение – его неисправность приводит к пожарам или просто отсутствию возможности обогрева помещения.

Состояние и наличие систем водо-, газо- и электроснабжения, системы канализации – от этих параметров зависит последующее качество эксплуатации здания и размер средств, которые нужно будет вложить в его ремонт после покупки.

Самостоятельная оценка износа

Если нет возможности заказать осмотр объекта специалистом, можно сделать это самостоятельно. Первое, на что нужно обратить внимание при осмотре дома, это состояние несущих конструкций, пола, потолка и крыши. Перекрытия должны быть прочными, не иметь следов гниения и жизнедеятельности насекомых или грызунов. Особенно внимательно нужно осматривать здания, построенные более 70 лет назад, так как процент их износа, согласно возрасту, уже составляет более 50%.

Определив все эти параметры правильно, можно существенно снизить стоимость объекта или исключить риск покупки здания, непригодного к эксплуатации.

Во время использования велосипеда изнашиваются все движущие узлы привода - система (блок передних звездочек), цепь и кассета. Износ каждого узла происходит индивидуально. И чтобы ваш велосипед посередине пути не сломался, нужно уметь определять степень износа той или иной детали.

Инструкция

Вы можете определить степень износа звездочек по зубьев. В процессе езды цепь воздействует лишь на заднюю сторону зубьев, а износу подвержена именно эта . Каждый зуб на новой звездочке имеет более крутую заднюю сторону, в отличие от передней. При изнашивании передняя сторона не меняется, а задняя слегка «расплющивается», становясь более пологой. Как правило, ресурс кассеты составляет около 10000-15000 км. Этот показатель может быть как больше, так и меньше, в зависимости от стиля катания и класса . При сильном износе зубьев, цепь начинает проскакивать во время активного движения педалей.

Изнашивание системы приблизительно так же, с изменением формы зубьев. На передних звездочках цепь начинает проскакивать при сильном износе. Ресурс системы составляет около 20000-25000 км, однако сильно изношенная цепь может значительно сократить срок ее эксплуатации.

Цепь изнашивается , чем кассета, с разницей до 4000 км. Износ цепи заключается в ее вытягивании. Чтобы в этом убедиться, положите рядом новую и старую цепи. Вы увидите, что при равном количестве звеньев, в натянутом состоянии старая цепь будет немного длиннее.

Рулеткой или линейной измерьте расстояние между серединами сцепления первой и 25-й осей. Длина новой цепи составляет 304,8 мм; в пригодном состоянии - 304,8-306,4 мм. При длине 306,4-307,9 мм цепь изношена. Если показатель еще выше, значит цепь изношена очень сильно. Замену изношенных деталей лучше производить единовременно, чтобы избежать из-за разного шага кассеты и цепи.

Видео по теме

Определение процента , степени износа требуется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее уменьшения и прогнозирования изменения. В понятие износа включают физическую амортизацию объекта, функциональное (моральное) устаревание или устаревание, обусловленное разрушительным влиянием окружающей среды.

Инструкция

Оценить износ имущества можно на основании фактического его состояния, а также используя данные бухгалтерского и статистического учета. Кроме физического, функционального и внешнего, износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Степень физического износа определяет дополнительные затраты на приведение здания в , пригодное для его дальнейшей безопасной эксплуатации. При этом величина таких затрат может быть сопоставима со стоимостью объекта, поэтому так важно с большой достоверности определить величину износа объекта и его составных частей.

Вопрос этот достаточно сложен в силу конструктивных особенностей недвижимости и воздействия на износ различных факторов, которые вызывают неравномерные деструктивные изменения в конструкции объекта, его систем и элементов. Процент износа объекта недвижимости, поэтому, следует определять поэлементно. Оценщику необходимо для этого отдельно осмотреть все конструктивные системы здания или сооружения, выделить и зафиксировать износа , характерные для каждой конструктивной системы и определить по ним износа каждой.

При осмотре фундамента с этой целью, вы не сможете осмотреть его полностью, поскольку его нижняя часть может быть недоступна для осмотра. Основанием для определения процента износа фундамента станет осмотр цоколя и подвала. Для цоколя, износ которого не превышает 10% характерно отсутствие деформаций, трещин и выкрашивания раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя. Подвал при этом должен быть сухим, гидроизоляция не нарушена.

Признаки износа стен зависят от того материала, из которого они сделаны. Если стены – из кирпича, то к признакам износа можно отнести выкрашивание раствора в кладке, трещины в ней, отклонение от вертикали и состояние кирпича.

Конструкция крыши состоит из кровли и несущей конструкции. Для кровли степень износа определяется по количеству протечек, а несущей конструкции – по состоянию материала и нарушению геометрии.

Общий процент износа определяется с учетом процентный вклад каждого элемента в стоимость всего объекта. Эти данные найдите в справочнике «Укрупненных показателей восстановительной стоимости», в котором для всех объектов недвижимости определенного приведены процентные вклады каждой их конструктивной системы в общую стоимость объекта недвижимости.

В случае сомнения и подозрения в скрытых дефектах. проводится специальная техническая экспертиза с использованием инструментальных средств и лабораторного . Такими специалистами, оборудованием и возможностями располагают специализированные , в которые и следует обратиться в таком случае.

Источники:

• как определить износ дома

Проверка износа автомобильных шин является одним из важнейших мероприятий в плане ухода за автомобилем. Своевременное обследование состояния резины поможет избежать аварии на дороге, лишних расходов, а то и сохранит вашу жизнь и жизни ваших пассажиров. Разумное решение – периодически обращаться за консультацией к специалистам, однако, можно научиться определять степень износа самостоятельно. Для этого существует несколько надежных способов.

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. Читайте о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций.

Физический износ дом и почему он происходит

Базой для определения износа многоквартирного дома служат:

• «Ведомственные строительные нормы 53-86 (р): Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (далее - Правила № 446);
• «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 ;

Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД - это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446

Рассмотрим пример оценки изношенности многоквартирного дома с применением Правил № 446 . Для определения общего износа дома необходимо рассчитать изношенность его отдельных конструкций.

1. Сначала проводится осмотр всех конструкций, систем и элементов дома с применением таблиц Правил № 446 . Затем определяется изношенность элементов каждой конструкции отдельно или отдельных частей с разной степенью изношенности. Такие значения рассчитываются по формуле:

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие - на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

50*(25/100)=12,5%,

где 25 - удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 - общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

30*(75/100)=22,5%,

где 75 - удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 - общий объём фундамента в %.

2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены всборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично - в приложении 2 к Правилам № 446 . Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:

35*4/100=1,4%, где 4 - удельный вес фундамента.

4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома - как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446 .

Согласно п. 1.5 Правил № 446 , полученный в результате расчётов процент износа принято округлять: для отдельных частей конструкций - до 10%, для конструкций в целом - до 5%, для домов в целом - до 1%.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, - 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Запомнить

Сведения об износе дома заносятся в технический паспорт МКД. Обязанность об актуализации этой информации в техдокументации лежит на собственниках помещений в МКД (ст. 210 ГК РФ , п. п. 3.43- 3.50 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). Поэтому проведение экспертизы для определения актуального износа дома и внесение информации в техпаспорт МКД должно быть утверждено на общем собрании собственников.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

1. В зависимости от степени износа дома определяются нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ.
2. Степень износа дома влияет на уровень тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД, устанавливаемый управляющей организацией по договору управления. Чем больше износ дома - тем выше расходы на его содержание.
3. Износ дома напрямую может повлиять на очередность проведения капитального ремонта дома, если средства на него собираются на счёте регоператора.

Каждому человеку давно известно о том, что все вокруг имеет свойство изнашиваться. Это относится как к зданиям, так и к любому оборудованию. Причем заменять оборудование и предметы недвижимости нужно не только при их выходе из строя, но и при появлении более современного оборудования.

Это позволит сэкономить значительные суммы на ремонте и техники и получить более быстрое и безопасное производство. Хорошо с этими процессами знакомы специалисты в области бухгалтерского учета и экономики.

Определение износа

Понять, что такое износ, несложно. Это потеря первоначальных свойств объекта. Происходит это по множеству различных причин и их совокупности: природных, временных, экономических и технологических. Не меньшее влияние оказывают прогресс и воздействие человека.

В бухгалтерском учете это понятие тесно переплетается с амортизацией. Кто-то считает понятия тождественными, но разница существенна. Износ отражает физическую сторону процесса производства, а амортизация - экономическую, то есть перераспределение стоимости деформаций на себестоимость выпускаемой продукции и выделение средств на приобретение нового оборудования.

Последнее может устаревать по-разному, что напрямую влияет на износ. можно классифицировать по разным признакам. Бывает физическое изнашивание и функциональное. Каждое из них также подразделяется на группы.

Физический износ

Речь идет о прямой потере первоначальных свойств во время эксплуатации предметов. Износ можно представить как полный и частичный. В последнем случае оборудование подлежит восстановлению путем ремонта. В других же ситуациях допустимо только списание или использование в качестве запасных частей.

Существует также и более подробная классификация физического износа:

• первого рода — оборудование изнашивается в результате правильной эксплуатации;
• второго рода — виновником порчи техники и зданий становится природа, нарушение правил использования и т. п.;
• непрерывный — постепенная потеря первоначальных свойств по причине использования оборудования;
• аварийный — внезапный (его частой причиной становится скрытый износ).

Виды износа, описанные выше, могут быть определены не только для единицы оборудования в целом. Но также и для ее составных частей.

По смыслу виды не особенно отличаются от морального.

Функциональный износ

Если с физическим все достаточно прозрачно, то в случае с функциональным следует уточнить, что здесь речь идет о снижении привлекательности машин в результате производства оборудования по новым технологиям. Функциональный износ подразделяется на следующие виды:

• Частичный — оборудование становится невыгодно использовать для полного цикла производства, но оно еще может подойти для каких-то определенных операций.
• Полный — износ приводит к тому, что оборудованием нельзя пользоваться в целях производства. Оно пригодно только для списывания или применения в качестве запасных частей.

Есть у функционального износа и другая классификация - по причинам возникновения. В ней выделяют следующие виды:

• Моральный износ — появление на рынке более усовершенствованного оборудования, аналогичного используемому в производстве. Виды обусловлены избыточными капитальными или эксплуатационными затратами.
• Технологический износ — появление более усовершенствованной технологии производства продукции. Он может быть сокращен за счет количества и состава оборудования.

Экономический износ

Не только природа и время влияют на виды износа. Экономика, ее развитие и показатели тоже воздействуют на обесценивание техники. Износ напрямую связан с такими факторами, как:

• Снижение спроса на изготавливаемую предприятием продукцию.
• Инфляция. Возникает необходимость покупать сырье по более высоким ценам, поднимать заработную плату рабочим, возникают другие подобные затраты, но на продукцию цены не увеличиваются в соответствующем затратам размере.
• Рост конкуренции.
• Рост процентных ставок по кредитам для организаций, выдаваемых на определенные цели (например, приобретение нового оборудования).
• Изменения на сырьевых рынках.
• Введение ограничений на использование определенных моделей оборудования по экологическим причинам.

Устаревать и терять свои свойства может как недвижимость, так и разные группы оборудования. У каждого предприятия есть свой полный список того, где проявляется износ. Виды износа при этом также имеют свою классификацию.

Инструменты

Срок эксплуатации и соблюдение инструкций влияют на состояние инструментов. При активном или неправильном их использовании они больше подвержены деформациям и теряют свои первоначальные свойства. Виды износа инструмента разнообразны:

• деформация поверхности;
• образование выемок;
• пластическая деформация;
• выкрашивание;
• трещины;
• наросты различного характера.

У каждого из них есть свои причины и способы устранения повреждений. Меры, принятые для борьбы с возникающим износом инструмента, помогают продлить его срок службы и производить более качественное выполнение работ.

Детали

В результате постоянного использования могут измениться размер, форма, а также целостность частей оборудования. Происходит это по многим причинам, которые позволяют выделить следующие виды износа деталей:

• механический;
• молекулярно-механический;
• коррозионно-механический.

Отличной профилактикой служит своевременное смазывание деталей вне зависимости от того, находится оборудование (станки, машины, техника и т. п.) в работе или на складе.

Здания

Любое сооружение со временем теряет свою прочность. Продлить ему жизнь можно как путем правильной эксплуатации, так и своевременным ремонтом или реконструкцией. Виды износа зданий бывают следующими:

• Физический — воздействие времени и внешних факторов на объект.
• Функциональный — когда здание перестает отвечать требованиям, предъявляемым к сооружениям и деятельности этого типа.
• Внешний — влияние, оказываемое внешними экономическими факторами.

При этом объекты подразделяют на элементы двух категорий: долговременные и подверженные быстрому износу. К первой группе относят стены, а ко второй - крышу, трубы и т. п.

Виды износа недвижимости одинаковы вне зависимости от характера ее использования и места расположения. Разница лишь в том, что физический износ в разных климатических условиях может протекать медленнее или быстрее.

Также существуют не только виды износа оборудования, но и методы определения деформирования техники. Рассмотрим их.

Методы: как определить износ

Виды износа чаще определяются как физический и моральный, без более подробного подразделения на подгруппы. Определить их степень помогут следующие методы:

• наблюдение — прямой метод определения износа (осмотр объекта и разные испытания);
• по сроку жизни — отношение нормативного периода эксплуатации ко времени использования дает понять, на сколько процентов техника потеряла свои первоначальные свойства;
• укрупненная оценка технического состояния — определение износа по специальной шкале;
• прямое денежное измерение — отношение стоимости ремонта к цене новой единицы техники;
• доходность функционирования — отношение снижения к максимально возможному.

Каждый из методов более-менее точно отражает состояние объектов, но на практике прямой способ используется намного реже, чем остальные.

Способы учета

Как становится понято, можно определить и классифицировать самые разные виды износа. Амортизация по ним рассчитывается также несколькими методами. Это:

• линейный;
• по сумме лет полезного использования;
• пропорционально объему произведенной продукции.

Все эти методы применяются в бухгалтерии предприятий в зависимости от того, чем занимается фирма и какой у нее объем производства.

В жизни и деятельности каждого предприятия необходимо уделять износу огромное внимание. Именно за счет правильного использования оборудования и предметов недвижимости, своевременного ремонта и замены компания получит качественные товары с минимально необходимыми затратами.